上半年成交含住宅用地20宗,成交面積約64.22萬平方米,成交額約76.87億元
我市土拍市場“穩”字當頭

來源:江門日報  發表時間:2021-07-01 07:28   

    6月29日上午,隨着碧桂園以底價摘下開平市水口鎮龍東村兩宗含住宅用地,這意味着我市上半年含住宅用地的土拍市場迎來收官。

    記者從江門市公共資源交易中心瞭解到,今年上半年,我市成交含住宅用地20宗,比去年上半年多4宗;成交面積約64.22萬平方米,同比下跌18.21%;攬金約76.87億元,同比下跌9.92%。

    上半年江門土拍市場“穩”字當頭,呈現冷熱分化,熱門區域如新會樞紐新城板塊、蓬江江僑路板塊競拍激烈,3宗地塊樓面價均破“8字頭”;而其他區域多以底價或低溢價成交。

    上半年土拍市場較平穩

    蓬江成交額最高

    回顧上半年土拍市場,1—4月土拍市場整體較平淡,而5、6月則迎來土拍的小高潮,推地及成交數量明顯增多。

    記者梳理今年上半年土拍市場發現,含住宅用地共成交20宗,比去年上半年多4宗,其中開平最多,為8宗,新會4宗,蓬江3宗,鶴山、恩平各2宗,江海1宗,而台山沒有成交含住宅用地。

    成交面積方面,共成交約64.22萬平方米,同比下跌18.21%。分區域看,蓬江最多,約24.12萬平方米,江海約7.38萬平方米,新會約11.06萬平方米,開平約19.14萬平方米,鶴山約1.93萬平方米,恩平約0.59萬平方米。

    成交額方面,共成交約76.87億元,同比下跌9.92%。分區域看,蓬江成交額最高,約39.25億元,江海約9.23億元,新會約18.72億元,開平約8.61億元,鶴山約0.93億元,恩平約0.13億元。

    從同比來看,今年上半年比去年同期成交多4宗含住宅用地,但成交面積和成交額雙雙下跌,分別下跌18.21%、9.92%。美智地產市場研究中心總監張鎮蘭分析稱,今年上半年雖然比去年同期成交多4宗,但推出的土地面積有所下降,一定程度上導致了成交總額的下降。總體來説,2021年上半年土地市場尚可。

    佰裏行市場營銷有限公司總經理羅清朋表示,雖然上半年成交面積以及成交價格同比有所下降,但這也是合理和“穩”的態勢。此次成交的20宗含住宅用地,其中12宗來源於開平、鶴山和恩平,土地分散,且這些地區一手住宅庫存壓力較大,因此在土地成交上偏理性;其餘8宗含住宅用地位於蓬江、江海、新會,大多數溢價成交,甚至是高溢價成交。

    如果用一個字來形容上半年的土拍市場,張鎮蘭會用一個“暖”字,他説:“上半年土拍市場沒有太大的升温或者降温,整體較為平穩。”

    羅清朋則用一個“穩”字來形容,總體來看,成交面積以及成交價格同比下跌,首先主要是土拍價格差異所影響,其次是受庫存壓力以及大環境影響導致,總體而言,都是穩健的表現。

    土拍市場冷熱不均

    3宗地塊樓面價破“8字頭”,10宗地塊底價成交

    要説今年上半年土拍市場的“高光時刻”,就不得不提3宗樓面價破“8字頭”的含住宅用地。

    2月26日上午,禹州地產從8名競買人中脱穎而出,以約8.5億元+65倍(200平方米住宅建築面積及3個有產權的標準小汽車停車位),競得位於新會樞紐新城明德一路北面、文華路東側商住地塊,摺合樓面價約8034元/平方米。

    6月3日,位於江僑路的蓬江04號地出讓,經過兩個多小時的“激戰”,萬科以約16.14億元拿下蓬江區江僑路靚地,樓面價約8221元/平方米,溢價率達42.95%。

    6月4日,建發以約9.39億元拿下位於樞紐新城的新會09號地,樓面價約8097元/平方米,溢價率約31.69%。

    與這3宗地塊競拍的熱鬧不同,上半年成交的商住地中,有10宗商住地以底價成交,其餘不少為低溢價成交,土拍市場呈現冷熱不均的現象。

    從樓面價來看,上半年最高樓面價為萬科拿下的蓬江04號地,約8221元/平方米;建發拿下的新會09號地樓面價8097元/平方米居第二;禹州拿下的新會01號地樓面價8034元/平方米居第三。總體來看,三區四市成交的含住宅用地樓面價有較大的差距,蓬江5500元—8221元/平方米;江海成交一宗商住地,樓面價4549元/平方米;新會2100元—8097元/平方米;開平756元—2800元/平方米;鶴山1034元—2739元/平方米;恩平734元—1261元/平方米。

    張鎮蘭表示,此情況主要與地塊所處的位置和自身素質有關,樓面價高的這幾宗地塊分別位於新會樞紐新城板塊和蓬江江僑路地段,且周邊項目聚集度高,特別是樞紐新城板塊,未來發展潛力大,目前整體售價較高,從而導致開發商信心較足,使得地塊實現高溢價。

    羅清朋分析稱,近期土拍市場多為新房企面孔,如建發、江西新旅。對於首進江門的地塊選擇,新晉房企更偏向於江門市區或者地段價值較高的區域,這使得熱門區域的地塊存在較高溢價。而底價成交以及低溢價成交的地塊大部分來源於開平、鶴山以及各區域鄉鎮板塊。值得注意的是,高消費力和購買力的聚攏,必然圍繞着一個城市的中心,對於房企自身而言,不管從企業品牌發展、溢價空間、產品塑造以及資金回報等方面,“中心論”依然是最佳的選擇,而且近期房地產的銷售成交依然集聚在熱點板塊當中,這也是土拍市場冷熱不均的一大原因。

    土拍規則新變化

    最高限價標準優化

    看完土拍數據後,再來看看土拍規則的新變化。優化最高限價標準;“精裝房比例不低於90%。”;“價高者得”……今年上半年,我市土拍規則迎來了一些新變化——

    今年4月第二次掛牌的蓬江04號地調整了土地出讓最高限價標準,改變了持續4年多6894元/平方米的最高限價標準。自此,我市的土地出讓最高限價標準優化為:土地出讓中樓面地價上漲幅度比例原則上按不超過50%控制,可以根據市場變化與地塊情況自行確定,超過起拍價一定比例的,在不改變土地規劃出讓條件的前提下,競配建人才住房、公共租賃住房、現房銷售面積或商業自持面積等。

    在蓬江10號地中,競拍規則中首次提出“精裝房比例不低於90%。”而後在高新區3號地中,同樣提出該競拍條件。在高新區3號地中,還採用“價高者得”的競拍規則。

    在張鎮蘭看來,這些土拍規則是為了積極適應市場與地塊的實際情況而產生的變動,體現了土拍規則的靈活性。張鎮蘭表示,此舉不僅可緩解地塊的操作壓力,也可適時跟進市場變化,調整過往的土地限價標準,利於體現土地的真實價值,調動意向房企的積極性。有利於減少流拍,保障土拍工作順利進行,維持土拍市場平穩發展。

    “我認為這些新變化是好事。”羅清朋表示,土拍規則的變化是適應市場而變化的。畢竟每塊土地都是獨一無二,不可再生的,同時也受當地的市場情況、人口情況以及經濟情況所影響,不可能一概而論或者統一標準。而此次土拍的規則逐步變化,既彌補了地塊本身區域市場的不足或者空缺,如精裝修產品的市場空缺,同時從房企自身出發,有了約束也有了彈性的標準,而這種對於土拍市場的發展更是積極的。

    展望下半年

    預計土拍成交數、成交額均有所上升

    根據今年2月23日,市自然資源局發佈的江門市區(蓬江、江海、新會)2021年度國有建設用地供應計劃和住宅用地三年(2021—2023年)滾動計劃,按照計劃來看,下半年的供地應該較為充足。

    下半年,我市土拍市場將如何走?

    在羅清朋看來,下半年土拍市場依然會呈現兩極化現象。對於蓬江、江海、新會關注度較高和地段優勢明顯的地塊,依然是兵家必爭之地,相信能高溢價成交。不過隨着土拍規則的變化,房企會比較謹慎和理性。而四市受庫存壓力以及銷售去化影響,溢價率較低,以理性穩健為主。整體來看,預測下半年土拍整體情況比上半年要好,畢竟下半年不少房企要囤地儲備,包括希望首進江門的房企,相信下半年會加快節奏,而且下半年也有不少精品地塊,相信也是促使房企們出手的好機會。

    張鎮蘭認為,下半年土拍成交數、成交額或較上半年有所上升,溢價率保持穩定,持續低溢價為主的成交態勢。

    延伸閲讀

    成交總價Top1、樓面價Top1

    6月3日,蓬江04號地出讓,經過兩個多小時的“激戰”,萬科以約16.14億元拿下蓬江區江僑路靚地,樓面價約8221元/平方米,居上半年成交總價、樓面價的第一位。

    成交面積Top1

    5月25日,碧桂園以約13.51億元的底價競得蓬江10號地,即蓬江區濱江大道和華盛路交叉口西北側地段地塊,摺合樓面價約5500元/平方米,該地塊出讓建設用地面積約9.8萬平方米,為今年上半年成交面積的第一位。

    溢價率Top1

    溢價率最高的是位於恩平市大槐鎮大槐圩學富路的恩平01地塊,用地面積僅219.45平方米,起始價102萬元,用地面積較小,總價不高。最終,成交價166萬元,溢價率為62.75%,為今年上半年溢價率的第一位,摺合樓面價約1261元/平方米。

    江門日報記者 李銀換

(責任編輯: 王雪晴  二審:司徒俊傑  三審:寧園 )
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